所以会减少土地支出,过冬是对融资成本高的中小房企而言的

楼市调控与融资收紧双重压力下,控投资、快回款的发展策略,已然成为下半年房企们的普遍共识。但前景,是否乐观?
  “销售难度在逐渐加大,如果没有放松调控的政策,销售难度还会持续下去,去化率的难度也会提高。”万科投资者关系总监赵旭翔举例称,万科8月份当月去化率为47%,平均认购时间是半个月,如果半个月不能卖到30%就已经是较差了。
  融创中国董事会主席孙宏斌也在今年中期业绩会上表示,随着楼市调控政策的持续,人们的购买预期也会发生变化,其实8月份看,很明显的购买预期已经发生变化,因此融创也会非常谨慎。
  土地获取方面,在业内素以稳健著称的中海,在今年8月喊出“宁愿错失一些机会,也不想投错几块地”的发展口号。中国海外发展有限公司董事局主席兼行政总裁颜建国坦承,目前我们对市场保持高度谨慎的态度,现在的政策处于高度多变期,随时都有可能出下一步新的政策,所以谨慎投资是很必要的。
  “据我们了解,现在有几家超大型房企内部已经暂停拿地了。一方面是有相当一部分城市的地价已经明显下降,开发商存在买涨不买跌的观望心理;另一方面则是开发商手中能动用的资金也比较少。”华南一家房企中层告诉时代周报记者,所以无论是从投资策略还是现金流管理上讲,企业都不敢大规模投资。
  新城控股高级副总裁欧阳捷也告诉时代周报记者,房企不应再奢望未来的市场还会有高增长。平稳的市场,反而有利于企业做好战略规划、调整资源分配、争取均衡发展。欧阳捷建议,在拓展方面,房企应该缓拿地、拿对地、拿好地,便宜的土地永远可以拿。“融资方面,房企可以通过设立地产基金等多种形式,争取相对便宜的资金,降低融资成本。”欧阳捷续称,在保证产品和服务品质的同时,开发商应继续坚持资金高周转策略,加快资金回笼,确保企业现金流安全。
  祖昱也认为,今年三四季度房企最重要的两个策略:一个是控投资,减少投资;一个是快回款,加快销售。
  控制投资
  数据显示,截至2018年8月末,全国已发生土地流拍807宗,累计流拍建筑面积达7954万平方米,是去年同期数额的7.3倍。
  土地流拍现象明显增多,是否是市场下行的信号?欧阳捷告诉时代周报记者,这恰是土地财政无法割舍、土地市场趋于理性的写照。“根据我们的调研情况来看,87%的土地流拍项目都在三四线城市。房企在上述城市的土地储备相对充裕,已经不急于拿地,希望等待相对较低的地价水平。”欧阳捷表示,但政府自降地价的意愿还不强烈,毕竟很多城市房价已到高位,地价太低,将无法覆盖拆迁补偿安置成本。他预测,今年后四个月,三四线城市推出土地将明显减少,土地流拍现象也将大幅减少。
  “从我们的调研结果看,包括之前拍出的南京某地块,对比同地段的土地价格已经降了30%左右,而杭州之前拍出的某地块,对比同地段已降了50%左右。”上述房企中层告诉时代周报记者,开发商也是买涨不买跌,而且很多人认为地价后面会更便宜,所以会减少土地支出。华润置地管理层也表示,今年土地流拍和区域市场有关,一方面有限价,另外一方面底价比较高。
  除了上述原因,亦有多家民营房企内部人士告诉时代周报记者,自2016年末国内融资渠道逐步收紧之后,公司手中能够用于买地的资金也比较少。
  “因为目前销售市场受到调控政策及大环境影响,很多房企资金回笼都成问题之后,肯定会把回笼资金放在发展首位,减少拿地支出。”上述房企中层表示,房地产周期下,企业弯道超车的前提是先活下来。所以今明两年,房地产企业会特别注重回款,同时也会加快开发进度。据他透露,目前包括越秀地产、万科、碧桂园在内的多家房企,在广州的楼盘都有不同程度的打折促销。
  而在今年8月底,恒大已率先在全国范围内打出“在售住宅全部89折优惠”的广告,且首付款可以分期支付,最低首付仅需5%。
  加速现金回笼   开发商以价换量求去化,效果真的理想吗?
  以万科为例,数据显示。2018年前6月,万科实现合同销售金额约3046.6亿元,同比增长9.91%;合同销售面积约2035.4万平方米,同比增长8.94%。2017年同期,上述指标的同比增长幅度分别为45.8%、32.6%。而到了2018年8月,万科单月实现销售金额383.4亿元,同比增长3.5%,实现签约面积257.4万平方米,同比下降6%。
  今年9月万科经营情况电话会议上,赵旭翔透露今年上半年万科平均去化率在55%–65%之间。到了7月份去化率为51%,到了8月份仅为47%,赵旭翔解释称,低去化率的主要原因是万科在一二线城市的600多个项目都面临着较大的调控压力。受限购限贷等因素的影响,即使开工推盘都顺利进行,最终销售情况可能也不理想。如果调控政策没有放松,那么销售难度可能还会逐渐加大,去化的难度也会不断提高。
  一旦盖好的房子去化困难,加之外部融资亦不断收紧,房企的资金链无疑将再度承压。
  欧阳捷告诉时代周报记者,房企到位资金增速有所回调,来自银行的按揭贷款和开发贷款均处在负增长区间,主要依赖客户定金及预收收款和自筹资金两位数的增长,才保持了到位,资金6%的增速。但因为目前房企融资渠道相对不足,年底房企到位资金增速将回归我们年初预判的“零增长区间(指房地产主要指标在±3%以内,少数指标在5%左右。)”。
  另据数据显示,从融资成本来看,2018上半年60家重点房企融资成本结束了两年来的下降趋势,回升至6.33%。这主要是由于境内融资环境持续收紧,近期新进行的境内外融资成本均有提高,而原有低成本的公司债陆续到期,因而整体的融资成本也只能水涨船高。
  “目前开发贷的利率已经是处在历史高位,其利率通常会在4.9%基准利率基础上,上升10%–30%。”上述房企中层告诉时代周报记者,像民企肯定能发债就尽量发债,都是提前找到买家(机构),先谈好,但成本就高。
  远洋集团执行总裁谌祖元亦对媒体表示,从2017年开始资金就越来越紧张了,2019年可能还会延续这种趋势;2015年很多房企发的都是三年债,今年下半年到明年上半年是还款的高峰期,所以资金荒可能会在行业里面出现。
  债券评级机构穆迪发布研报称,在纳入评级的52家房企中,有超过七成债券将于2018年到期或可回售,总额达392亿美元(约合人民币2601亿元)。另据Wind资讯统计显示,2019年房企债券到期规模将进一步攀升至4026亿元。
  欧阳捷认为,融资杠杆不断收紧的大背景下,一些销售额不够大且债额过大的房企,将会面临资金压力过大的风险。

这是头部房企的大时代。每经记者 吴抒颖每经编辑
林菁晶中小房企寻找资金日渐艰难,头部房企融资却火力全开。在岁末的这一个季度,包括万科、中海、华润和龙湖等头部房企均抛出了多种模式的融资计划,万科ABS成行、中海再发美元票据、华润配股融资,龙湖被上交所受理了180亿元公司债——所有融资计划特征都十分明显:渠道多元,成本低廉。市场份额、行业资源正在进一步向头部房企集聚。在行业入冬之时,稳健的财务结构使得这群头部房企能够安然地“屯粮过冬”。对于中小房企而言,这个冬天尤其难捱,但对头部房企,这或许是他们的大时代。图片来源:摄图网“抓紧时间屯粮”两天前,中国海外发展在港交所正式挂牌发行了一宗2029年到期的有担保票据,该票据已发行规模2.94亿美元,利率为3.05%。这其实来自于今年7月中海地产在香港设立的境外中期票据计划,在此境外中期票据计划下,中海日后可根据融资需求,灵活把握市场窗口,发行不同规模、币种、票息、期限的债券,提升境外融资效率。这是中海地产在香港首次设立的境外中期票据计划,在此之前,虽然其登录港交所已久,但融资一直最为依赖银团贷款,鲜少发行外币债。2019年7月,中海地产发行了票息为3.45%的10年期美元债,以及5.5年期20亿元港币固息债券,票息为2.90%。上述三笔融资,在行业内已是最低水平之一。同为央企的华润置地则在今年10月抛出了配股融资的计划。2019年10月22日,华润置地公告称,持有该公司约61.2%股权的华润集团(置地)有限公司,按每股股份33.65港元的价格,向不少于六名独立承配人配售2亿股,配股融资所得净额约为67.2亿港元。“配股融资”是今年融资尤为艰难的情况下,不少房企选择的一种融资渠道,但于华润置地,其显然不只是因为“融资艰难”,而是在行业下行之时广积粮的一种选择。除了配股融资之外,华润置地新近还增加了一笔银团贷款。2019年11月24日,华润置地与多家银行组成的财团订立一份贷款融资协议,获授86亿元定期贷款融资,为期五年。融资环境趋冷之后,ABS也成为头部房企筹资的重要渠道。12月2日,据深圳证券交易所披露,万科-国信证券购房尾款资产支持专项计划第十二期项目状态更新为通过,该项资产支持专项计划为ABS,由万科企业股份有限公司发行,拟发行金额为11.5亿元。据“镁刻地产”记者根据公开信息统计,万科今年下半年以来已经发行了总额超过35亿元的ABS,万科也一直是ABS的发行大户,据天风证券统计,截止至2019年7月,万科的ABS存量发行总规模超过1000亿元。“有钱才能过冬”头部房企的融资动机与中小房企求生存存在着本质上的不同。一名长期跟踪A股上市房企的分析师告诉“镁刻地产”记者,“越是过冬越是现金为王,一旦天气越来越凉了,还是手里捏点钱的好。如果成本不高,那就圈点钱吧,留着还能横向收购一些快撑不住的小公司或项目,扩大地盘呢,这年头不怕钱多。”“成本不高”“不怕钱多”或许是这些头部房企融资渠道全面铺开的重要缘由。无论是中海、华润或是万科,其融资成本都算是这个行业的最低水平,负债率也一直保持在十分稳健的范畴,即使是杠杆率微升,也足够御寒。拿钱之后,规模扩张就更有底气了。事实上,上述几家房企,虽然在财务结构上保持安全,但在过去几年一直免不了因为“稳健”而错失机会的指责,因而在资金面管控偏紧的情况下,或许成了它们规模跃进的机会。华润置地在抛出配股融资计划之时就毫不讳言,所筹得的资金中,60.5亿港元用于购置及开发与本集团项目有关的土地;约6.7亿港元用于该集团一般营运资金用途。中小房企融资多数是“借新还旧”债务置换,而财大气粗的华润置地就豪气地表示,配股就是为了“买地”。最会赚钱的中海又何尝不是,它的净负债率上升已经说明一切。过去很长一段时间,中海地产的净负债率一直保持在30%左右,但今年年中,这一数据被刷新到38.3%,这归因于中海在土地市场上的积极。据中指院的数据,今年前11个月,中海地产斥资928亿元拿地,这一数据仅次于万科、碧桂园和保利发展,在土地市场上,中海地产露出了凶狠的一面。但这或许就是时势赠予他们的机会。“中小房企耗不起的,头部房企份额会更加集中。”一名港股分析师指出。上述分析师续称,“如果说过冬,多拿点钱不一定就好,毕竟还是有利息的。但如果是头部企业,那就要看得更远一点:过冬是对融资成本高的中小房企而言的,对于头部企业来说,可能是机会呢?对手撑不住了,自己还行,那就是机会,吃掉他们!”

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