必发bifa88手机版中国A股市场上市公司平均的投资资本收益率只在3%至4%之间,房地产运行良好

在经济高速增长时期,中国经济增长更多依赖投资拉动和要素驱动。随着我国工业化进程几近完成和高速增长阶段结束,投资资本收益率开始下降。以与投资资本收益率密切相关的全要素生产率(TFP)为例,最近六年TFP的年均增长速度已从改革开放最初三十年的4%降到2%左右。上市公司是另外一个例子。1998年至2017年这20年间,中国上市公司平均的投资资本收益率只有3%,远低于美国同期的11%。当投资资本收益率不足时,为了完成较高的增长目标,只有靠提高投资率。
  现阶段宏观政策目标是在防范金融系统性风险和去杠杆的同时稳增长与就业。当投资资本收益率不高时,多重政策目标很难兼顾。具体反映为稳增长主要靠以债务来驱动的投资,客观上造成杠杆高居不下。实现中国经济从高速增长向高质量发展的转型的核心要义应是重新塑造中国经济的微观基础,提升企业层面的投资资本收益率,进而提高整个中国经济发展的资本使用效率,最终降低发展过程中对杠杆的依赖。
  今年1-7月份的宏观经济数据反映出市场、投资者和消费者信心不足,投资资本收益不高等问题。因此,政策制定的出发点应该放在提升信心并促进消费,提升企业和地方政府的投资资本收益率和重塑经济高质量发展的微观基础上。为此,我们需要短期、中期和长期举措搭配得当的政策组合,具体如下:
  第一,减税减费。6-7月份信贷虽宽,但信用仍紧,说明货币政策的空间极其有限。财政政策相较而言有更大空间。减费减税能够增加消费意愿和投资意愿,提升企业盈利表现(投资资本收益率),提升消费者和企业信心。1-7月份,个人所得税占整个一般公共预算收入的比例只有8%不到。大幅简化并降低所得税率,对财政收入的影响其实有限,但这对提升信心会有显著作用。企业税收方面,建议大幅削减企业增值税,真正减低企业税负,提升企业效益,促进创业创新,全面改善经济微观基础。经济生活的微观单位有活力,是稳增长和就业的关键。
  第二,大幅提升公务员、科技人员和医护人员等工资。目前房地产价格居高不下,家庭杠杆不断上升,不利于消费升级(6月份居民户中长期贷款新增约4600亿元,较前几个月明显放量,为年内第二高,显示地产按揭贷款投放有所增加,房地产对居民消费已经形成挤出效应)。提升消费最好的方法是增加消费主体的收入。
  第三,提升研发的GDP占比。重新塑造中国经济的微观基础依靠创新和企业家精神。研发是重中之重。目前,我国研发的GDP占比是2%,已经达到发达国家的平均水平,绝对量上也居全球第二。但是2%的研发占比仍低于美国和日本的3%,以色列和韩国的4%。而且,我国研发“研”明显弱于“发”。可否作为一个政策目标明确“十四五”期间研发的GDP占比达到3%,至2035年这一目标达到4%。
  第四,适时推出标准化不动产信托投资基金(REITs)。高房价很大程度也是导致金融系统性风险累积的重要原因。我国目前总债务中近半数与房地产市场相关。房地产很大程度上绑架了中国经济,局限了可实施的经济政策的空间。中国房地产市场最大的问题是没有一个定价的“锚”。发展租赁住房市场,形成市场化的、反映供需关系的租金价格,能为房地产市场寻找到理性的定价水平。这也符合去年中央经济工作会议提出的“加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度”的精神。目前,在中国推出以租赁住房、商业地产和基础设施资产为底层资产REITs的条件已经成熟。与之相关的金融产品和金融创新,不仅直接服务实体经济,帮助解决房地产市场结构性的痼疾,也是房地产健康发展长效机制的一部分;推出REITs,尤其是公募REITs,还可以盘活各类存量经营性不动产,降低政府和企业的财务杠杆,化解信贷市场的期限错配和高杠杆风险;建设REITs市场,能为PPP及基础设施投资提供可行的金融战略,为区域经济发展提供了金融新思路;此外,REITs能够丰富资本市场工具,减缓中国金融体系中直接融资比例偏低的问题,提高金融系统的风险分散能力。
  第五,推出IPO注册制并坚决执行市场化的退市制度。中国资本市场最大问题在于缺乏优质的上市公司。我们的分析显示1998年至2017年这20年间,中国A股市场上市公司平均的投资资本收益率只在3%至4%之间,远低于美国上市公司过去一百年平均10%的水平。中国经济的微观基础(企业)的资本使用效率还有很大的提升空间。我们需要一个能够识别、培育优质上市公司的资本市场。改革企业上市制度和退市制度,推出IPO注册制并坚决执行市场化的退市制度,有利于营造良好的市场和监管氛围,提升上市公司的质量。
  第六,建立地方政府金融体系。中国发展模式很重要的一个特点是地方政府在经济增长中扮演重要角色,但是地方政府的增长主义倾向也带来庞大的地方债务,大量的低效投资和环境的恶化。地方政府债务已经成为中国金融体系的重大风险点。短期内实施积极的财政政策去提升基础设施投资,可以通过加快1.35万亿元的地方政府专项债券的发行和使用来实现。但是,如果缺乏配套机制,地方债务的发行和使用可能又将回到传统增长逻辑的老路上。我们的研究显示,投资效率低的地方往往面临比较高的地方政府债务率。中国地方政府债务问题不是规模问题,而是资金使用效率问题。为了化解地方政府债务风险,我们需要建立一个以市场为基础的地方政府金融体系,提高地方政府的投资效率。未来,为地方政府编制完整的资产负债表和财政收入支出表,引入市场机制,建立政府信用评级体系,并以信用评级为基础,形成地方政府债的定价基础,考核地方政府官员的政绩,以此改变地方政府的投融资模式和业绩考核模式。(作者系北京大学光华管理学院院长刘俏)

近期的房地产有些躁动,朋友圈里的地产营销人积极传播消息,自媒体圈有朋友邀我讨论接下来的走势,一些有购房需求的亲友也按捺不住问我要不要冲进去,乃至地产股也暴涨暴跌。

房地产运行良好,问题不大

房地产依然牵动着许多人的心,既然回避不了问题,就有必要坐下来好好聊聊。

先耐心看一下这组数据:

从1~3月份运行数据来看,商品房销售面积29829万平方米,同比下降0.9%,销售额27039亿元,增长5.6%。价格变动数据,统计局未展示,按面积略降但销售额增长的逻辑,以及笔者了解的一些市场来看,应该是有一定涨幅。

从库存上看,3月末全国商品房待售面积51646万平方米,比2月末减少605万平方米,库存创2014年2月末以来的新低。

从投资来看,1~3月全国房地产开发投资23803亿元,同比增长11.8%,各地定金及预收款、个人按揭贷款增速较快,房地产开发企业到位资金3.89万亿元,同比增长5.9%。

以上数据罗列,转化成简单的语言就是:

1.房地产整体供需状况良好;

2.2019年年初的信贷宽松,刺激了2018年压抑着的需求,近期出现供低于求的局面,因此市场反弹,价格上涨;

3.开发商手里有钱,信心增强,扩大投资,将提供充足的供给,市场将回到供需平衡。

因此,房地产依然按照着市场供需情况运行,没有问题。

“房地产长期看人口”,未必尽然。从长期来看,虽然人口红利在消退,但城镇化仍有很大的空间,将对冲人口红利衰退影响。

2018年,我国城镇化率为59.58%,但这一数据是以常住人口(常年生活在城市,但不一定有房)来衡量,而户籍人口城镇化率仅为43.37%(在我国,除了北京、上海,有房一般就有户籍,有户籍一般就有房),两个数据可以简单折个中,可能有效城镇化率在50%左右。按照百分之一点多的年增长率,到90%的发达国家水准,还需要很多年的时间。想要在城市买房、安家的人口,基础依然庞大,因此房地产的需求仍将稳定持续。

再看竞争,房地产可能是我国竞争最为充分的支柱行业之一。2018年中国房地产销售金额近15万亿元,占全国GDP的6%,仅次于制造、金融、建筑等少数几个行业。相比石化、金融、有色、建筑等支柱产业,房地产属于充分市场竞争的行业。消费者有充分选择权,开发商竞争激烈——只要自由选择和竞争充分,这个行业就不会出现大问题。

最后看管控。除了竞争充分,房地产同时又是国家管控力最强的行业之一。

房地产相关的管理部门包括:住建委、街道办、招标办、房管局、规划、土地、建设、市政、工商、税务、城管、质监、消防、人防、环保……众多政府部门交叉管理、轮番上阵,开发部和相关业务人员永远奔走在各大部门之间。

经过多年的摸索,上到中央,下到地方政府,已经摸索出一套成熟、完整的房地产管理办法。以法律法规、调控政策、土地政策、金融工具为主,以行政管理、户籍政策、所在地管理等为辅,另外,还有税收工具还未上阵。我们要知道而且相信,国家有充足的经验、人手和办法管理好房地产。

所以,对房地产过度的关注和担忧,是多余的。

房地产问题在哪?

房地产到底有没有问题?其实很难回答。

没买房的人,会说房地产有问题,可是大多数买了房的市民,就会觉得房地产没什么问题。站在哪一方向另一方开炮,都会损害另一方的权益。

有些买房者和媒体,觉得房地产有问题,可是开发商和从业人员觉得没问题——我合法合理买地、盖楼、销售,建商场、配套、营建公共设施,为居民提供良好的生活环境,为城市发展添砖加瓦,为上下游产业带来更多岗位,为国家经济发展贡献力量,并没有问题。站在哪一方批评另一方,都不合适。

这也是政府难办之处,也是一个有良知的“专业人士”的难办之处。

就房地产而言,买房者和开发商,已购房者和未购房者,双方都没什么问题,更不是谁在伤害谁,可视作双方都在争夺共同的稀缺资源——土地。

从社会成本的角度,所有的资源都是一定的。土地能盖的房子就那么些,并非无限量。老百姓手上的钱也就那么些,老百姓还要生活、发展、享受,愿意为房子出的钱有一定限量,再结合房子本身的成本、价值,社会就会给房子一个合理的定价,让多余的钱流向能发挥它更大价值的地方。

现在的问题是,社会给一套房子及它占据的资源定价是100万,但是被人为抬升、炒作到200万,这多出来的100万,脱离了房子原有的价值,阻碍了这多出来的100万向更能发挥它价值的地方流动!

举一个现实的例子:前两年,笔者在宁波远郊做楼盘,结合建安、财务、管理成本,与当地市场消费能力,我们的住宅价格定位为6000~7000元/平方米。不久,政府将当地棚户区、老街、城乡结合部大面积拆迁,拆迁款按略高的标准赔付。

该拆的拆,该安置的安置,本来没有什么问题。但拆迁面积过大,许多还有价值的物业,如老街商铺、大量年代不久的小区也被拆掉,导致短期形成大量、有效的需求。

大批量新客入场,开发商心照不宣,集体涨价,我们的下一批房源涨到8000~9000元/平方米。中介也参与进来,进一步把二手房价格提高。居民们一看,担心更买不起,原本坚持的纷纷让步,拆迁款不够也不要紧,把多年积攒的积蓄贴进来。

又随着市场总体回暖,区域房价逐步攀升到10000元/平方米,直到当前的13000元/平方米。这一过程中,地价不断攀升,当地城投开发的楼盘也利润良好,政府钱包鼓了,把城市建设得更漂亮。居民们看到自己的房子涨价了,也暗自庆幸早买了。政府、开发商、居民皆大欢喜,好像所有参与者都没有吃亏。

但是整个社会吃亏了,除了那些本来买得起但越来越买不起的群体留在原地难过,整个社会资源的正常流动被阻碍了:原本一平米只需6000~7000元,现在到了13000元,这多出来的一倍资金,本来可以用来做生意,搞个体,做投资;也可以用来扩大生产,招工人,买更好的生产设备;或者用来消费,去商场买东西,去旅游,去给孩子学钢琴……

政府、开发商、居民没有吃亏,但社会更广大的群体吃亏了:做生意的损失了本钱,工人更不好找工作,工资也就涨不起来,卖机器的工厂销售不佳,只好缩减规模,商场生意更清淡,很多人亏本关门,做儿童培训的机构潜在生意被抢夺……许多潜在的机会消失了。社会资源本来可以更好地循环,但是被阻断了。

这就是房地产的根本问题——太多的利益群体炒作、哄抬,把房地产推到一个超出它价值太高的地步,提高了社会成本,阻碍了社会资源的健康流通。

因此,消费者不必盯着开发商进行批判,媒体无需盯着市场偶尔的起伏做文章,社会各界也无需为房地产争论不休,政府亦大可不必为市场的平衡叠加一层又一层的砝码。

解决的逻辑就应该是:

1.该交给市场的交给市场去决定。毕竟整体市场还是良性的、高管控的。谨慎出台全国性调控政策,赋予地方政府因城施政的调控权力,同时引入更强有力的监督、问责机制;

2.监控、追责、限制地方政府超出正常范围的行为,主要是人为制造不合理的供需,如过度拆迁、压缩土地供应和过高的土地价格、不合理的限价行为、过高的商业、写字楼配比,过度监管,以及为了增加县城购买力,强迁乡村中小学教育等行为;

3.打击利益群体哄抬、炒作行为,比如炒房群体(政府已充分针对、限制),局部区域开发商联合议价,中介局部垄断或联合议价,媒体刻意渲染恐慌情绪等。

4.保障弱势群体的基本住房需求,如共有产权房、廉租房,这块政府已经在做,但是力度不够,且需确保落实到真正的弱势群体上。

因此,房地产有问题,但是有解的,而且要从根源上去解。而且决策层已经看到,并在一点一点解决。

关注那些更需要关注的领域

合理引导、分配社会的关注度也很重要。

首先,不要过分关注房地产,要去关注更多能为社会价值带来更大增量的行业。

房地产关乎的利益太多,太直接,因此,长期以来,社会各界受房地产的扰动太大,一有风吹草动,常常弄得满城风雨,房地产运行也承受了太大的压力。地产江湖40年,起起伏伏,看似纷繁,但“江湖”再大,大不过规律,大不过调控。

尤其是过去20年的房地产,全民参与,走势强劲,风光无两,但再飞也飞不到天上去,仍然得基于经济大环境,以三年、十年为一个经济周期,及以三到五年为一个调控周期的,有规律的周期运动。

其次,我们应该分出一些关注度,去面对那些难解但重要的领域:

比如乡村问题,牵涉着占人口大多数的农民,一旦让仍留在农村的、数以亿计的富余劳动力发挥出价值,将给社会带来多大的增量价值?

再比如诸多垄断行业改革问题,阻力重重。

综上,房地产问题并不大,即便有问题也是有解、在解的,无需牵扯国人过多的关注。而更需要关注的,是那些难解、也更能给社会带来增量价值的领域。

那些领域,才是国家和民族未来的希望所在!

(作者系上海朴人资产合伙人)

第一财经获授权转载自“秦朔朋友圈”微信公众号,原标题:《房地产,没问题》

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